「実家の名義変更、まだしてないけどまあいいか」
「窓ガラスが割れてるけど、誰も住んでないしそのままにしよう」
もしあなたがそう思っているなら、今のあなたの状態はイエローカードです。
2024年、日本の不動産に関する法律が大きく変わりました。
これまで「なんとなく黙認されていた空き家」の放置が、国によって明確に「ペナルティ（罰金・増税）の対象」と定められたのです。
今日は、難しい法律用語を抜きにして、オーナー様が「結局、何をしないとヤバいのか？」という点に絞って、最新のルールを解説します。
1. 逃げ切り不可能。「相続登記の義務化」とは？（2024年4月〜）
まず1つ目の大きな変化は、土地や建物の名義変更（相続登記）についてです。
何が変わったのか？
これまでは、親から不動産を相続しても、名義変更をするかどうかは「任意（自由）」でした。
しかし、所有者不明の土地が増えすぎたため、国は2024年4月1日から「相続登記を義務化」しました。
ペナルティは？
正当な理由がないのに、相続を知ってから3年以内に登記申請をしない場合、「10万円以下の過料（罰金のようなもの）」が科される可能性があります。
「昔のことだから」は通用しない
これが最も恐ろしい点です。
この法律は、施行日より前に相続した物件にも「遡って（さかのぼって）」適用されます。
「10年前に父が亡くなって、そのままにしている実家」も対象です。
（※過去の相続分については、2027年3月31日までの猶予期間がありますが、早めの対応が必須です）
2. ハードルが下がった。「管理不全空き家」の新設。（2023年12月〜）
2つ目の変化は、空き家の「管理状態」に関するものです。こちらは固定資産税に直結します。
これまでは…
倒壊の恐れがあるボロボロの家だけが**「特定空き家」**に指定され、固定資産税の優遇措置（住宅用地の特例＝税金が1/6になる）が外される仕組みでした。
つまり、「倒壊寸前でなければ、セーフ」だったのです。
これからは…
新しく「管理不全空き家」という区分ができました。
これは「特定空き家」の一歩手前の状態を指します。
- 窓ガラスが割れたまま放置されている
- 庭の草木が伸びて、隣の敷地や道路にはみ出している
これくらいの状態で行政から指導を受け、改善勧告に従わないと、固定資産税が最大6倍（元の税額に戻る）になってしまいます。
つまり、行政が「もっと早い段階で、もっと気軽に」伝家の宝刀（増税）を抜けるようになったということです。
【比較表】法改正ビフォーアフター
「昔の常識」が通用しなくなったポイントを、表にまとめました。
| 項目 | 2023年まで（旧ルール） | 2024年以降（新ルール） |
| 相続登記 | 任意（しなくても罰則なし） | 義務化（しないと10万円以下の過料） |
| 過去の相続 | 特になし | 遡及適用あり（過去の分も義務対象） |
| 増税対象 | 特定空き家のみ （倒壊寸前の危険な状態） | 管理不全空き家も追加 （窓割れ・草ボーボーでも対象） |
| 行政のスタンス | 危険になるまで見守る | 放置の早期段階から介入する |
これまでは「放置＝節約（管理費がかからない）」でしたが、これからは「放置＝コスト増（罰金・増税）」の時代になります。
最強の防衛策は「誰かに住んでもらう」こと。
法律が変わった以上、対策は2つしかありません。
「売却する」か、「適切に管理し続ける」かです。
しかし、すぐに売れない場合、遠方の実家に毎月通って草むしりができますか？業者に頼めば、年間数万円〜数十万円の管理費がかかります。
そこで、私たち「逆家賃不動産」からの提案です。
「入居者」＝「最強の管理人」という考え方を持ってみませんか？
人が住めば、管理不全は回避できる
私たちが紹介するDIY好きな入居者は、ボロ家を自分たちの手で直しながら住んでくれます。
- 毎日、窓を開けて換気をしてくれる。
- 庭を歩き回り、雑草を踏みしめてくれる。
- 壊れた箇所があれば、補修してくれる。
つまり、「タダで（あるいは安く）貸す」ことは、「タダで管理人を雇う」のと同じ効果があるのです。
人が住んでいれば、当然「管理不全空き家」に指定されることはありません。固定資産税が6倍になるリスクもゼロになります。
よくある質問（FAQ）
今回の法改正に関連して、オーナー様からよくある質問をまとめました。
相続登記の費用がもったいないのですが…。
お気持ちは分かりますが、過料（罰金）のリスクや、将来売却する際の手間を考えると、今のうちに済ませておくのが経済合理的です。
司法書士への依頼費用はかかりますが、これは「必要経費」と割り切りましょう。
誰も借り手がいないような田舎でも「管理不全」になりますか？
なります。
立地に関わらず、「近隣に迷惑をかけている状態（景観悪化や衛生面）」であれば指定される可能性があります。
むしろ、人の目が届きにくい田舎こそ注意が必要です。
賃貸に出せば、相続登記はしなくていいのですか？
いいえ、登記は必須です。
賃貸に出す・出さないに関わらず、所有者の名義変更は必ず行ってください。
ただし、賃貸に出して人が住めば、「管理不全空き家（増税）」のリスクは回避できます。
まとめ：法律に追われる前に、先手を打つ。
国は本気で「日本の空き家を動かそう」としています。
通知書が届いてから慌てて業者を探したり、高い税金を払ったりするのは避けたいですよね。
「管理が面倒だから」といって放置していたその家。
もし、「管理してくれる人が向こうからやってくる」としたら、貸さない理由はありますか？
法律の期限や罰則に怯える生活を終わらせて、資産として有効活用する「攻め」の選択をしましょう。
▼ 法改正対策としての「0円賃貸」
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「うちは管理不全に当てはまるかも？」
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