「実家、まだ亡くなった父の名義のままなんです」
空き家のご相談で、私たちがいちばん多く聞く言葉です。
ですが、2024年4月1日から、その「そのまま」は法律違反になりました。
改正された不動産登記法により、相続登記の申請は「義務」です。正当な理由なく放っておくと、10万円以下の過料の対象になります。
この記事では、期限はいつまでか、過ぎると実際に何が起きるのか、間に合わないときの逃げ道はあるのかを順番に整理します。
1. 「うちは昔の相続だから関係ない」が、いちばん危ない
「義務化されたのは、これから起きる相続の話でしょう」——よくある誤解です。
今回の義務化には経過措置があり、施行日より前に起きた相続にもさかのぼって適用されます。
つまり、名義が祖父母のままになっている昭和・平成の相続も対象です。
背景にあるのは所有者が分からない土地の増加です。持ち主が特定できないと、道路の工事も災害の復旧も止まってしまう。だから国は、登記簿を現実に合わせる方向へ舵を切りました。
「2024年の法改正、そもそも何が変わったの？」
同じ時期に「管理不全空き家」という新しい区分も動き出しました。制度の全体像はこちらの記事でまとめています。
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2. 期限は「3年」——数え始める日が、人によって違う
ルールは「相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請する」。それだけです。
難しいのは「いつから3年なのか」が人によって変わる点です。下の表で、ご自身がどれに当たるか確かめてください。
ケース別・いつまでに申請すればいいのか
| あなたの状況 | 期限の数え方 | 実際の期限 |
| 2024年4月1日より後の相続 | 取得を知った日 から3年 | 人により異なる |
| 2024年3月31日以前の相続で名義がそのまま | 施行日から3年 | 2027年3月31日まで |
| 遺産分割がまとまった | 成立の日から3年 | 成立日により異なる |
| 誰が相続するか未定 | 期限は待たない | 相続人申告登記で対応 |
多くのご家庭が当てはまるのは、2段目の「2027年3月31日まで」です。
まだ先だと感じるかもしれません。ですが戸籍を集め、相続人全員と連絡を取り、話し合いをまとめる——ここまでに半年から1年かかることは、めずらしくありません。
3. 「罰金10万円」ではありません。正しくは「過料」です
ネット上では「罰金100万円」といった言葉も見かけますが、正確ではありません。
相続登記の義務違反で科されるのは、10万円以下の「過料（かりょう）」です。過料は行政上のペナルティで、刑事罰の「罰金」とは別物。前科もつきません。
期限を1日過ぎたら自動で請求が来る、という運用でもありません。法務局からの催告に、正当な理由なく応じない場合に手続きが進むとされています。
「正当な理由」の例には、相続人が極めて多数で資料集めに時間がかかる場合、遺言の有効性が争われている場合、相続人自身が重い病気の場合などが挙げられています。
では、安心していいのか。本当のリスクは10万円ではありません。
名義が故人のままの家は、売ることも貸すこともできません。
そして時間が経つほど相続人は増えていきます。兄弟3人で済んだ話が、10年後には甥・姪を含む10人以上の話し合いになる。これが、いちばん重い代償です。
「名義がそのままの空き家は、この先どうなるの？」
手つかずで年月が過ぎた空き家がどうなっていくのか。私たちが実際に見てきた現場の話はこちらです。
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4. 話し合いが終わらないときの逃げ道「相続人申告登記」
「兄弟の意見がまとまらない」「連絡が取れない親族がいる」。
そのために、義務化と同じ2024年4月1日から「相続人申告登記」という仕組みが用意されました。法務局に「私はこの人の相続人です」と申し出るだけの手続きです。
- 遺産分割がまとまっていなくてもできる
- 相続人が1人だけで申し出てもよい（全員の同意は不要）
- 申し出た人は申請義務を果たしたものとみなされる
ただし所有権を移す登記ではありません。このままでは売却はできませんし、遺産分割がまとまったらその日から3年以内に改めて相続登記が必要です。時間を稼ぐための制度と考えてください。
おまけ：2026年4月からは「住所の変更」も義務に
2026年4月1日から、所有者の住所・氏名が変わったときの変更登記も義務になりました。期限は変更の日から2年以内、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象です。
「実家は相続したが、自分は何度か引っ越している」という方は、登記簿の住所が古いままでないかも確認しておくと安心です。
相続登記のよくあるご質問（FAQ）
ご相談のときによく聞かれる3つに、お答えします。
相続登記は自分でもできますか？
できます。
法務局には登記手続の案内窓口があります。ただし相続が何代も重なっている場合や相続人が多い場合は、司法書士に頼んだほうが結果的に早いことが多いです。
登記にはいくらかかりますか？
登録免許税＋書類代＋（頼むなら）報酬です。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則固定資産税評価額の0.4%。これに戸籍謄本などの取得費が加わります。司法書士の報酬は事務所ごとに違うので、複数から見積もりを取るのがおすすめです。
兄弟で揉めていて、話がまとまりません
まずは相続人申告登記で、期限だけ止めてください。
長引きそうなら先に申し出て申請義務を果たしておくのが現実的です。ただし売却まで進めたい場合は、遺産分割の成立が必要になります。
「登記が済んだら、まず解体すべき？」
ちょっと待ってください。建物を壊して更地にすると、土地の税金が上がることがあります。その仕組みはこちらで解説しています。
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まとめ／お問い合わせはこちらまで。
相続登記は面倒な事務手続きに見えます。でも済ませてしまえば、売る・貸す・誰かに使ってもらう。ようやく「選ぶ」ことができるようになります。
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