「うちの実家は倒れそうなほどボロくない。だから大丈夫」
そう思っている方ほど、今日の話は知っておいてください。
2023年12月、空き家の法律（空家等対策の推進に関する特別措置法）が改正されました。新しくできたのが「管理不全空家等（管理不全空き家）」という区分です。
ポイントは、倒壊寸前でなくても対象になりうること。そして勧告まで進むと、固定資産税の優遇が外れることです。
この記事では、指定されると何が起きるのか。どんな順番で進むのか。勧告の前に何ができるのかを、順番に整理します。
「管理不全空き家」とは何か
法律の言葉でいうと、「そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家」のことです。
「特定空家等」は、倒壊の危険や衛生上の問題が著しい、いわば最終段階の空き家です。管理不全空き家は、その一歩手前の段階にあたります。
判断の目安は、国土交通省のガイドラインに例が示されています。たとえば次のような状態です。
- 屋根や外壁の一部がはがれている
- 窓ガラスが割れたままになっている
- 庭木の枝や雑草が、隣の敷地や道路にはみ出している
- 門や扉が開いたままで、誰でも入れてしまう
どれも「数年放っておけば、どの家でも起こりうること」です。実際に指定するかどうかは、市区町村が現地を見て個別に判断します。
なお空家法では、所有者には空き家を適切に管理するよう努める責任があると定められています。「住んでいないから関係ない」とは言えないのです。
「法改正の全体像を先に知りたい」
相続登記の義務化と管理不全空き家、2つの改正をまとめて押さえたい方はこちら。
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指定から勧告まで、どんな順番で進むのか
いきなり税金が上がるわけではありません。段階を踏んで進みます。
- 現地の調査：近所からの相談や見回りで、市区町村が状態を確認します
- 指導：所有者に「こう直してください」と連絡が来ます
- 勧告：指導しても直らず、特定空家等になるおそれが大きいと判断されると、勧告が出ます
大事なのは、「指導」の段階ではまだ税金は変わらないことです。
分かれ道は「勧告」です。ここまで進むと、次の章の「税金の優遇が外れる」話につながります。
勧告を受けると、固定資産税の優遇が外れる
家が建っている土地には、「住宅用地の特例」という固定資産税の優遇があります。
200㎡までの部分は、税金を計算する元になる金額（課税標準）が6分の1に。200㎡を超える部分は3分の1になる仕組みです。
管理不全空き家として勧告を受けると、この特例の対象から外れます。「税金が6倍になる」と言われるのは、この6分の1がなくなるためです。
ただし、実際の税額がそのまま6倍になるとは限りません。別の調整のしくみもあるため、正確な金額は市区町村の税務課で確認してください。
では、管理不全空き家と特定空き家は何が違うのか。表にまとめました。
| 項目 | 管理不全空き家 | 特定空き家 |
| 状態 | 放置すれば特定空き家になるおそれがある | 倒壊・衛生・景観などの問題が著しい |
| 行政の対応 | 指導 → 勧告 | 助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行 |
| 住宅用地の特例 | 勧告で対象外 | 勧告で対象外 |
| 過料 | なし | 命令に違反すると50万円以下 |
税金の優遇が外れるという点では、管理不全空き家も特定空き家も同じです。違いは、その先に命令や過料があるかどうかです。
「いっそ解体すれば、税金の心配はなくなる？」
実は、更地にすると住宅用地の特例そのものが使えなくなります。解体する前に読んでほしい記事です。
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勧告の前にできる3つのこと
指導の連絡が来たら、あわてずに「指摘された点を直す」ことが第一です。そのうえで、次の3つを考えます。
1. 指摘された箇所だけでも手を入れる
割れた窓をふさぐ。はみ出した枝を切る。全部を直す必要はなく、指摘された点に応えることが大切です。直したら、市区町村に報告しておきましょう。勧告を受けた後でも、状態を改善して勧告が撤回されれば、特例の対象に戻れる場合があります。時期などは市区町村に確認してください。
2. 定期的に見回る仕組みをつくる
一度直しても、また放置すれば同じことになります。自分で通えないなら、親族や業者に見回りを頼む方法もあります。
3. 「誰かに住んでもらう」という選択
いちばん根本的なのは、空き家を空き家でなくすことです。人が住めば、換気も草刈りも日常の一部になります。
私たち逆家賃不動産は、直しながら住んでくれる入居者とボロ家をつなぐ仕組みをつくっています。
「そもそも、名義が自分になっていない」
貸すにも売るにも、まず名義（相続登記）が必要です。期限と過料について、こちらで整理しています。
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よくある質問（FAQ）
「空き家を3年放置すると罰金100万円」は本当ですか？
空家法には、「3年放置したら罰金100万円」という決まりは見当たりません。法律にある過料は、特定空き家への命令に違反した場合の50万円以下です。ただし勧告で税の優遇が外れる負担は、別にあります。
指導の通知が来たら、もう手遅れですか？
いいえ。指導の段階では、まだ税金は変わりません。指摘された点を直して報告することが大切です。分からない点は、通知を出した市区町村の担当課に相談してください。
遠方に住んでいて、自分では管理できません。
見回りを業者に頼む方法や、売却・賃貸で手放す方法があります。住んで管理してくれる人を探すという選択肢もあるので、一度ご相談ください。
まとめ：分かれ道は「勧告」の前
管理不全空き家は、倒壊寸前でなくても対象になりうる区分です。
ただ、いきなり税金が上がるわけではなく、調査 → 指導 → 勧告と段階があります。勧告の前に手を打てば、優遇を失わずに済む可能性があります。
「管理を続けるのが、もう限界」と感じたら。手放す・貸すという道も、早めに考えておきましょう。
【オーナー様へ】荷物が残ったまま、傷んだままの空き家でも、まずは状況をお聞かせください。
